Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее

Восточное направление считается одним из наиболее непрестижных в Москве. Однако здесь много мест с неплохой экологией, парками и уютными районами, при том что цены на жилье относительно доступные. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям – на этот раз говорим о недвижимости в Восточном административном округе и близлежащих подмосковных городах.

Средняя вторичка и доступные новостройки

По уровню цен на вторичном рынке недвижимости ВАО находится на шестом месте в Москве. Цена метра в среднем составляет 163 999 рублей за кв. м, что на 5% ниже среднемосковского уровня. При этом даже такой уровень цен обеспечен в первую очередь наиболее близкими к центру престижными районами (Сокольники, Богородское), в то время как многие локации округа (Новогиреево, Гольяново, Ивановское, Вешняки) расположены в самом низу рейтинга районов Москвы по уровню цен на жилье.

По уровню цен на новостройки ВАО занимает предпоследнюю строчку среди московских округов (в пределах МКАД), дешевле только на юго-востоке. По данным «ИРН-Консалтинг», средние цены в округе составляют 181 100 рублей за кв. м, в то время как в среднем от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД – 204 100 рублей. Здесь строится сравнительно немного жилья – примерно 82 000 кв. м новостроек, это втрое меньше, чем у ближайшего «соседа» (ЮВАО). В общей структуре предложения от ТТК до МКАД доля ВАО составляет всего 4,6%.

По данным компании «Метриум», с учетом апартаментов в ВАО сегодня ведутся продажи в 15 проектах с общим объемом предложения 1350 лотов. Из них 950 относятся к массовому сегменту со средней ценой 157 750 рублей за кв.  м против 160 740 по всему массовому сегменту «старой» Москвы, включая апартаменты. В бизнес-классе представлено 400 лотов со средней ценой квадратного метра 230 700 рублей против 229 900 по рынку. По данным «Азбуки жилья», подавляющее большинство объектов в ВАО возводится по монолитной технологии. Единственным панельным проектом является ЖК «Семеновский парк» от компании РГ «Девелопмент».

Островки благополучия

Восток Москвы считается не очень престижным из-за рабочей истории, заводов, розы ветров. Однако здесь много зеленых массивов (Лосиный остров, Измайловский парк, Сокольники, усадьба Кусково), поэтому экология округа сравнительно неплохая. По количеству районов с максимальным экологическим рейтингом (4 по версии EcoStandart Group) ВАО находится на третьем месте в Москве после СЗАО и ЮЗАО. Наилучшая экологическая обстановка – в Измайлово, Сокольниках и Ивановском районе. Правда, здесь есть и районы с минимальным экологическим рейтингом – это Косино-Ухтомский, Преображенский и Соколиная Гора (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»).

По словам руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослава Дарусенкова, наиболее престижные районы ВАО расположены между ТТК и Северо-восточной хордой, вблизи парковых зон Сокольники и Лосиный остров. По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, с точки зрения экологии и транспортной доступности наиболее комфортными районами ВАО являются Сокольники, Богородское и Северное Измайлово.

С точки зрения транспорта ситуация в округе неоднозначна. Многие районы даже на окраинах достаточно удобны с этой точки зрения, поскольку Москва, как известно, вытянута с севера на юг, а восточные районы города не слишком удалены от центра. Например, из Новогиреева до Кольцевой ветки можно доехать на метро всего за 15-20 минут. Хорошая ситуация с метро также в Северном и Восточном Измайлове, Преображенском и Перове.

Одновременно в ВАО есть такие локации, как Косино-Ухтомский, Метрогородок, Восточный, Ивановское, из которых куда сложнее добраться до центра города. «Непростая транспортная ситуация связана не только с наличием «белых пятен» на карте метрополитена. Главная магистраль ВАО – шоссе Энтузиастов – перегружена из-за высокого трафика из густонаселенной Балашихи. Щелковское шоссе, которым пользуются жители района Преображенское, Измайлово, традиционно движется чуть быстрее, но ситуация также не идеальна», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Однозначно лучшим районом эксперты единогласно назвали Сокольники. «Тем, у кого хватает средств поселиться в Сокольниках, не нужно тратить время на поиски – это идеальное место, — считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Дальше, в зависимости от финансовых возможностей, можно постепенно «отступать» в сторону области в направлении Щёлковского шоссе: посмотреть жильё в Преображенском и Богородском. Можно присмотреться к району Измайлово: лесопарк, две станции метро, масса домов солидного старого фонда. В остальных районах так или иначе нужно с чем-то мириться». Более того, даже в рамках района ситуация может заметно отличаться. Например, в Преображенском районе престижным считается в основном западная часть, расположенная рядом с метро «Преображенская площадь». А в районе станции «Черкизовская» нужно помнить о стадионе, меры безопасности вокруг которого могут иногда доставлять неудобства. С другой стороны от «Черкизовской», в западной части района Гольяново, расположена огромная промзона.

При этом, по мнению Марии Литинецкой, с редевелопментом во многом связаны перспективы округа. Здесь расположены промзоны № 22 «Соколиная гора», № 54 «Прожектор» в районе Перово, № 53 «Калошино» в районах Гольяново и Метрогородок. «Часть из них уже активно застраивается жильем. Поэтому через несколько лет «расстановка сил» среди локаций ВАО может кардинально измениться», — говорит эксперт.

Внимание на реновацию

Вторичный рынок ВАО весьма «разношерстный». Немалую его часть составляют пятиэтажки, которые уже вошли в программу реновации старого жилого фонда. По оценкам «Метриума», примерно 20% находящихся в продаже квартир в хрущевках экспонируются именно в ВАО. «Так что при покупке или аренде квартиры рекомендуется учитывать фактор наличия возможных строительных работ по соседству», — отмечает Ярослав Дарусенков.

По словам руководителя офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ» Юлии Антясовой, квартиры в панельных домах с малой кухней (один из самых бюджетных вариантов) преобладают в Вешняках, Ивановском, Гольянове и Косино-Ухтомском. В наиболее дорогих районах ВАО (Сокольники, Измайлово и Богородское) самый большой процент квартир в современных домах (монолитных и монолитно-кирпичных). В наиболее востребованной категории с точки зрения соотношения цены и комфортности планировок (панельные дома типовой планировки) больше всего предложений в районах Новокосино и Ивановское. Квартир в панельных домах улучшенной планировки (с большими кухнями) больше всего в районах Новокосино, Измайлово Северное и Перово. Достаточный выбор квартир в кирпичных домах с большой кухней (более 20% в структуре предложения) предлагается в районах Сокольники, Измайлово, Богородское, Соколиная Гора, Новогиреево, Перово.

«Одновременно в данном округе представлено также высокобюджетное жилье, построенное в последние несколько лет, — говорит Мария Литинецкая. — Речь идет, к примеру, о ЖК «Консент»«Наследие», которые уже распроданы и заселены. Еще несколько новостроек: «Виноградный», «Соколиный форт»«Золотая Звезда»«Штат 18»PerovSky – уже сданы, но еще частично представлены на первичном рынке. Самое доступное жилье на вторичном рынке (в бюджете от 2,5 млн рублей) – это студия в районе Вешняки. Однако лучшее сочетание цены и качества имеет, на мой взгляд, вторичная недвижимости района Сокольники, где за 6-7 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру у парка».

Интересные варианты новостроек

Среди новостроек округа Ярослав Дарусенков выделяет ЖК «Level Амурская» от компании Level Group и ЖК «Измайловский, 11» от ГК ПИК – это наиболее знаковые и одни из самых крупных проектов. «Level Амурская» строится в шаговой доступности от метро «Черкизовская» и платформы МЦК «Локомотив». Проект включает пять корпусов. Каждый представлен в виде пятиэтажной стилобатной части, на которой расположены две высотные разноэтажные башни. В комплексе доступно более 20 вариантов планировок, в том числе «евроформата». Собственная инфраструктура проекта включает паркинг со скоростными лифтами до жилых этажей, детский сад для 175 воспитанников и школу для 400 учащихся. Благоустройство придомовой территории предполагает многоуровневый сквер, променад для прогулок, амфитеатр, детские и спортивные игровые зоны.

ЖК «Измайловский, 11», который возводится недалеко от метро «Измайловская», состоит из трех монолитных домов переменной этажности с подземным паркингом на 477 машино-мест. На первых этажах домов планируется разместить магазины и кафе.

Мария Литинецкая также считает удачным проектом ЖК «PerovSky». Комплекс представляет собой три 23-этажные монолитные башни, объединенные общим стилобатом. Главное преимущество – соседство с Терлецким и Измайловским парками, что обеспечивает прекрасные виды из окон большинству квартир. Рядом с ЖК – развитая инфраструктура старомосковского района.

Среди более дорогих проектов Ирина Доброхотова выделила ЖК «Виноградный» (введен в эксплуатацию в 2014 году, частично заселен, продолжаются продажи квартир от застройщика). В этом жилом комплексе представлены необычные форматы квартир – лоты с отдельным входом со двора, двухуровневые квартиры, квартиры с мансардами и двойным светом. Рядом находятся Виноградные пруды, Измайловский кремль, лесопарк, станция метро.

Новостройки в Восточном округе (в зоне от ТТК до МКАД)

Название ЖКАдресРайонГКСтоимость 1 кв.м, руб.Площадь квартир в продаже, кв.мСтоимость квартир, млн руб.
На РокоссовскогоБульвар Маршала Рокоссовского, д.6, к.1Богородскоесдан158500 — 15850093,6 — 9714,84 — 15,38
ПреображениеТюменский пр., вл.3-5, к.1,2,3,4Богородское3 кв. 2020148600 — 22210022,0 — 75,14,89 — 13,15
Соколиный форт1-я Мясниковская ул., д.2Богородскоесдан220100 — 22190056,0 — 133,012,34 — 29,51
Счастье в ВешнякахВешняковская, вл.18ГВешняки4 кв. 2018167000 — 20100034,6 — 89,76,44 — 17,85
Счастье в КусковоВешняковская ул., вл.10Вешняки4 кв. 2019160000 — 19130037,6 — 121,66,65 — 22,12
Level АмурскаяАмурская ул., вл.3, к.А, Б, Г, ДГольяново3 кв. 2019 — 4 кв. 2020118800 — 24390019,0 — 111,13,76 — 15,65
ИзМайЛовОНикитинская ул., вл.10/1, к.А,БИзмайлово4 кв. 2020159000 — 23000038,4 — 117,76,41 — 27,07
Измайловский 11Измайловский пр-д, вл.5аИзмайлово4 кв. 2020136600 — 24230020,5 — 121,24,69 — 24,58
Сиреневый паркТагильская ул., вл.4, уч.1, к.1.1,1.2Метрогородок2 кв. 2021111900 — 15180039,1 — 78,54,83 — 10,53
PerovSkyЭнтузиастов ш., д.86А, к.1,3Перовосдан162000 — 17900030,4 — 171,64,99 — 27,79
ВремяЛермонтовская ул., вл.17, к.1,2Преображенское1 кв. 2019179300 — 25000034,8 — 99,66,61 — 21,19
Золотая ЗвездаБудёного пр-т, вл.51, к.1,2,3,6,8Соколиная горасдан184300 — 20470041,96 — 90,58,43 — 17,60
Семеновский паркВольная ул., вл.28/4, к.1,2Соколиная гора4 кв. 2019148000 — 18000035,5 — 97,85,66 — 15,06

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Подмосковная альтернатива

За МКАД на востоке жизнь не заканчивается, причем даже жизнь с метро. «Если покупатель ориентируется на относительно новый жилой фонд и при этом ограничен в бюджете, то я бы посоветовала обратить внимание на Новокосино или мкр. Кожухово, — говорит Юлия Антясова. — Кожухово еще привлекательно тем, что там можно найти квартиру с хорошим ремонтом. Из ближнего Подмосковья – наукоград Реутов. Там можно купить за те же деньги более качественное жилье – большей площади, с самыми современными планировками. Южная часть Реутова с 2010 года имеет прямой доступ к метро – станции «Новокосино».

Хуже ситуация в Балашихе и Железнодорожном. «В Балашихе транспортный вопрос остается одним их самых острых – не зря в свое время город попал под мораторий на новое строительство, — предупреждает Ирина Доброхотова. — Административно микрорайон Железнодорожный включен в состав Балашихи с 2015 года, и совокупно здесь ведутся продажи в 73 корпусах в 18 новостройках. Сейчас перспективы развития этой локации тесно связаны со строительством ветки МЦД (Московские центральные диаметры): линия Нахабино-Железнодорожный входит во второй этап реализации этого проекта, запуск движения планируется на 2020-2023 годы. Отличие от электричек будет в том, что поезда будут ходить каждые 5-6 минут в часы пик. Но пока этот проект не воплощен в жизнь, ежедневные поездки в Москву и обратно затруднительны».

В Балашихе и Железнодорожном строится исключительно эконом (4 проекта) и комфорткласс (большинство новостроек). В Реутове всего 4 новостройки, все комфорткласса. Если не брать во внимание уже сданные корпуса, то самое дорогое предложение из строящихся – «Клубный дом в Люберцах» (12,5 млн руб.), самое доступное – ЖК «Пехра» (от 1,3 млн руб. в Балашихе).

Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в ближайших городах МО восточного направления, тыс. руб./кв.м:

Реутов122,4
Котельники117,1
Люберцы107,4
Дзержинский98,6
Балашиха89,3
Томилино88,8
Лыткарино85,2
Малаховка79,1
Красково79,0

По данным компании «МИЭЛЬ»


Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40465.html