Где купить квартиру на юго-востоке Москвы и к юго-востоку от нее

Юго-восточный округ дает возможность сэкономить на покупке квартиры – в среднем здесь самое дешевое жилье внутри МКАД. Зато за МКАД цены уже не столь низкие по подмосковным меркам, зато есть метро. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.

Самый бюджетный

Юго-восточный округ занимает последнюю строчку в рейтинге по уровню цен на жилье внутри МКАД – что на первичном, что на вторичном рынках. По данным рейтинга районов и округов от IRN.RU, средняя стоимость метра во вторичных квартирах составляет около 140 000 рублей. Это почти на 20% ниже среднего уровня цен по Москве.

Средние цены в новостройках ЮВАО, по данным «ИРН-Консалтинг», составляют 162 000 рублей за метр против 203 000 рублей в среднем по зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. В округе ведется довольно активное строительство жилья. Только за 2018 год в продажу вышло 20 корпусов с суммарной площадью квартир по проекту 423 000 кв. м. По этому показателю округ находится на 4-м месте в Москве. Если же брать только объем предложения в продаже, ЮВАО занимает 5-е место в Москве (240 000 кв. м).

Не все так плохо

Невысокие цены объясняются тем, что округ не считается престижным. Это связано с большим количеством заводов, розой ветров, загруженными дорогами, а также с социальным фактором – в советское время здесь давали квартиры рабочим.

Экологи говорят, что ЮВАО – самый загрязненный округ в Москве. По данным EcoStandard Group, здесь представлено сразу семь районов с низшим экологическим рейтингом (один балл из четырех): КапотняЛефортово, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники и Рязанский. По словам руководителя департамента экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group Катерины Веселовой, в плохой экологии в основном виноваты промышленные предприятия — нефтеперерабатывающий завод в Капотне, крупная московская ТЭЦ 22, Курьяновские очистные сооружения и др. (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Кроме того, неблагоприятно влияют на экологию загруженные Волгоградский и Рязанский проспекты. Немного скрашивают ситуацию зеленые зоны, которые занимают в общей сложности примерно пятую часть территории округа. Здесь расположен огромный парк «Кузьминки», Лефортовский парк, «Шкулево», Парк им. 850-летия Москвы.

«Треть территории ЮВАО занимают бывшие промзоны, именно поэтому данный округ не считался престижным и привлекательным для жизни. Однако вместе со стартом программы реновации ЮВАО получил «вторую жизнь», стал активно застраиваться масштабными проектами. По нашим подсчетам, доля новостроек массового сегмента ЮВАО в 2012 году составляла 15%, в 2014 году – сократилась до 4%, в 2016 году – достигла 30%. В 2018 году значение составило 28,3%. Это максимальный показатель среди всех округов по количеству квартир в продаже массового сегмента», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Транспортные проблемы округа в основном связаны с загруженностью трасс. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», самой загруженной улицей Москвы является шоссе Энтузиастов, которое частично расположено в ЮВАО (большая его часть проходит через восточный округ). Рязанский и Волгоградский проспекты тоже входят в десятку антирейтинга.

Ситуация с подземным транспортом неоднозначна. «Через территорию ЮВАО проходит три линии метрополитена, а в настоящее время строится еще одна ветка – «Некрасовкая», участок которой откроется в первой половине 2019 года. Также на юго-востоке работают станции Московского центрального кольца (МЦК) – «Адроновка», «Дубровка», «Новохохловская», «Угрешская» и «Нижегородская», — говорит Мария Литинецкая. Однако в ЮВАО есть районы вовсе без метро – это Капотня, большая часть Печатников, расположенная в 4 километрах от МКАД Некрасовка.

Где жить

Практически в любом районе ЮВАО придется идти на компромиссы. Так, самыми близкими к центру являются Лефортово и Южнопортовый – частично они расположены внутри ТТК. Однако оба района страдают от экологических проблем. В Нижегородском районе, который примыкает к ЦАО, тоже не очень хорошо с экологией, к тому же из рельсового транспорта доступно только МЦК.

«В Текстильщиках хороший жилой фонд, старая малоэтажная застройка, в отличие от «спальников», застроенных многоэтажной «панелью», приемлемые цены и опять же недалеко от центра», — отмечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Однако и здесь много заводов, пробки на Волгоградском шоссе и не лучшая экология.

«Также один из достаточно приятных районов – Кузьминки, — считает Николай Амашукели, руководитель офиса «В Жулебино» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — В локации расположен обширный лесопарк Кузьминки. На данный момент территория парка облагорожена и прошла реконструкцию – новые дорожки, новые парковые строения, освещение дополняют природные достоинства локации. Также на территории района Кузьминки расположены две станции метро – «Кузьминки» и «Волжская». Однако в районе много удаленных от метро локаций.

Марьино комфортно с точки зрения транспортной доступности на метро (две станции – «Марьино» и «Братиславская»), а также из-за достаточно современного жилого фонда и развитой инфраструктуры. Но из-за близости Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне, а также Курьяновских очистных сооружений у района низкий экологический рейтинг. Зато здесь достаточно дешевое жилье в новостройках (см. «Где купить квартиру в новостройке: самые дешевые районы внутри МКАД»).

В поисках недорогих, но достаточно удобных квартир Николай Амашукели рекомендует обратить внимание на Жулебино: «Здесь расположен прекрасный лесопарк – Жулебинский лес. В локации также хорошая транспортная доступность – в распоряжении местных жителей находится три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Рязанский проспект» и «Жулебино». Но все же район расположен за МКАД, и автомобилистам приходится непросто.

Однозначно худшим вариантом эксперты считают Капотню – далеко от центра, нет метро, зато есть нефтеперерабатывающий завод. А заметная часть населения – люди, работающие на рынке «Белая дача».

Много новостроек

На рынке новостроек ЮВАО есть из чего выбрать. По данным «Метриум», минимальный бюджет покупки в новостройке ЮВАО составляет 3,2 млн рублей за студию 19,8 кв. м в ЖК «Люблинский парк». Самая дорогая квартира ЮВАО на первичном рынке стоит 42 млн рублей за 128 кв. м в ЖК «Символ».

«Данный округ можно рекомендовать тем, кто рассматривает сбалансированное предложение на рынке первичного жилья. Застройщики готовы предложить интересные проекты по своей концепции, бюджету квартир и расположению», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Среди проектов округа эксперт выделяет ЖК Sreda, расположенный на Рязанском проспекте, в шаговой доступности от станции МЦК. «Также в 2019 году будет открыта станция метро «Нижегородская улица» в составе участка Некрасовской линии метрополитена от станции «Косино» до «Некрасовки». Таким образом, удобная транспортная доступность является одним из преимуществ наряду с грамотной концепцией планирования пространства и оптимальным бюджетом покупки», — отмечает Наталия Кузнецова.

Кроме того, эксперт рекомендует присмотреться к микрорайону «Домашний». Он расположен в районе Марьино на берегу Москвы-реки. «По итогам 11 месяцев 2018 года данный проект вошел в десятку лидеров по количеству реализованных лотов в сегменте комфорткласса, — говорит Наталия Кузнецова. — Он сконцентрировал 3,6% продаж за данный период, а средний метраж проданных квартир составил 45,8 кв. м. Проект представляет собой комплексную застройку на территории 27 га».

В более дорогом сегменте Мария Литинецкая выделяет ЖК «Метрополия» в Южнопортовом районе. Он расположен в двух минутах пешком от станции МЦК «Угрешская» и в 7 минутах от метро «Волгоградский проспект». Объект включает 7 башен высотой 30 этажей с подземным паркингом. «Отдельного внимания заслуживает планировки комплекса. Даже на 34 кв. м девелопер предусмотрел гардеробные комнаты. Минимальный бюджет покупки составляет 4,6 млн рублей за 24,4 кв. м», — говорит эксперт.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова советует обратить внимание на ЖК «Лефорт»: «Это бизнес-класс со всеми вытекающими (монолит, подземный паркинг, богатая наружная и внутренняя отделка, просторные квартиры)». Сейчас строится третий корпус, который планируется достроить синхронно со станцией метро БКЛ «Лефортово», которая будет расположена в 300 метрах от ЖК. Квартиры на старте предлагаются по цене от 7 млн рублей за однушку 37 кв. м.

Новостройки ЮВАО

Название проектаРайонАдресСрок сдачиСтадия строительной готовностиПлощадь,кв.мЦена кв.м, тыс. руб.Цена лота, млн руб.
АтмосфераЛюблиноул.Совхозная, вл. 8Б3 кв 2019Фасадно-отделочные работы(ФОР)36,4-76,6142,5-165,35,5-12,3
БалансРязанскийРязанский проспект, вл. 263 кв 2021нулевой цикл28,6-74,5145-1834,8-12,6
ВлюблиноЛюблиноул. Цимлянская, д. 33 кв 2020монтаж последних этажей20,4-71,4120,6-184,43,2-8,7
4 кв 2018/4 кв 2019введен/ФОР20,1-93,1134,4-228,44,1-13,6
ГеометрияЛефортовоул. Душинская, вл. 161 кв 2019ФОР46,1-137,3148,5-267,58,3-35,7
ГраниТекстильщики1-й Грайвороновский проезд ,вл.12 кв 2020монтаж средних этажей24,5-118,9126-1824,2-17,5
ДомашнийМарьиноул. Донецкая, вл. 301-3 кв 2019/1 кв 2021введен/ФОР25,5-106,2102,9-192,83,9-13,5
Квартал НекрасовкаНекрасовкаНекрасовка, квартал 124 кв 2020нулевой цикл23-93,990,4-162,23-8,8
Кварталы 21/19РязанскийРязанский проспект, вл.6А4 кв 2017/3 кв 2019/2 кв 2021введен/ФОР/нулевой цикл29,3-90,4130,6-237,94,7-16,6
ЛефортЛефортовоСолдатский переулок, д. 264 кв 2020нулевой цикл37,7-123,7165,8-1906,9-21,4
Лефортово паркЛефортовоул. Красноказарменная, 14А4 кв 2019/4 кв 2020нулевой цикл/монтаж первых этажей/ФОР20,6-122,9149,1-3045,0-23,0
ЛюблинскийЛюблиноПроспект 40 лет Октября, д. 364 кв 2018введен39,2-64,7160,1-218,37-12,6
Люблинский паркЛюблиноул. Люблинская, 724 кв 2020нулевой цикл/ монтаж первых этажей19,8-87,3109,5-217,63,1-13,1
МетрополияЮжнопортовыйВолгоградский проспект, вл.32/33 кв 2021монтаж первых этажей24-96,6136,8-199,84,3-16,3
Михайлова 31Рязанскийул. Михайлова, вл. 312 кв 2019монтаж последних этажей28,8-97,1148,1-212,15,5-18,3
Михайловский паркРязанский2-я Институтская ул., 64 кв 2020/2 кв 2021нулевой цикл/монтаж первых этажей20,8-121,2125-205,83,8-15,3
Мой адрес в НекрасовкеНекрасовкаЛипчанского, д. 1/Недорубова, д. 21/Рождественская, д. 294 кв 2017введен51,6-111,696,1-112,35,8-10,7
На МельниковаЮжнопортовыйул. Мельникова, вл. 1-32 кв 2019благоустройство74,7-250,6192,3-237,915-59,6
НекрасовкаНекрасовкаНекрасовка, квартал 113 кв 2017/1 кв 2019введен38,3-88,3113,5-170,65,4-13,3
Некрасовка, квартал 13аб2 кв 2019/1 кв 2021благоустройство/ФОР32,4-94,291,3-143,34,0-8,7
СимволЛефортовоул. Золоторожский Вал, вл. 114 кв 2019ФОР27-156202,1-325,17,8-41,6
SREDAНижегородскийРязанский проспект, вл.24 кв 2018/2 кв 2019введен/благоустройство24,2-104,4161,5-246,95,4-22,3
Счастье в КузьминкахКузьминкиул. Зеленодольская, д. 414 кв 2019монтаж первых этажей39,4-61,1182,4-209,37,6-12
Счастье на ВолгоградкеРязанскийул. Федора Полетаева, вл. 15А3 кв 2019монтаж последних этажей39,5-76,5159,2-1946,6-12,9
ТополяМарьиноул. Верхние Поля, 322 кв 2021нулевой цикл34,7-120144,9-164,85,7-17,4

Источник: агентство недвижимости «Бон Тон»

Подмосковная альтернатива

Юго-восток отличается тем, что даже за МКАД экология не намного лучше, чем в черте города. «Например, Дзержинский характеризуется концентрацией «серых участков» вдоль МКАД», — говорит Наталия Кузнецова. То же самое можно сказать о Котельниках.

Зато в Котельниках есть собственное метро. «В Люберцах также есть интересные варианты с учетом близости ряда локаций к станциям метро «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», — отмечает эксперт. Поэтому эти два города вполне успешно конкурируют с Москвой (см. «Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве»).

«В городах-спутниках на юго-востоке цены примерно одинаковые, но Дзержинский будет чуть дешевле по стоимости квадратного метра (105 000 – 110 000 руб.), Котельники чуть дороже (около 120 000 руб.)», — говорит Оксана Иванова. По данным «Бест-Новострой», в Котельниках преобладает комфорткласс, но есть и ЖК бизнес-класса «Девять». В Люберцах строится ЖК бизнес-класса TwinHouse, всего 2 новостройки экономкласса, остальное (14 проектов) относится к сегменту комфорт.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40532.html