Новостройки Новой Москвы и Подмосковья: что выбирают москвичи

Покупают жилье, которое не могут себе позволить в «старой» Москве

Купить современную квартиру в модном жилом комплексе, «городскую дачу», малоэтажку вместо хрущевки — и при этом желательно не влезать в ипотеку… Вот такие цели ставят себе жители Москвы, выбирая недвижимость по соседству – в Подмосковье и в Новой Москве. Достичь их вполне реально – ведь на деньги, вырученные от продажи скромной столичной «типовушки», можно позволить себе много чего.

Часть I. Новая Москва: продвинутые ЖК, новые ветки метро

По оценке большинства экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», доля покупателей-москвичей от общего числа клиентов, заключающих сделки на первичном рынке Новой Москвы, составляет 62-70%, то есть практически две трети.

А ведь изначально присоединенные территории чаще рассматривали приезжие из других регионов, где за относительно доступную сумму они покупали жилье с московской регистрацией, — напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По наблюдениям эксперта, изменения в «портрете» покупателя Новой Москвы произошли буквально за последний год.

Кто вы, мистер покупатель?

Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – молодые пары 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка с доходом не менее 170 тысяч рублей в месяц на семью. Многие из них берут квартиру в кредит, например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников — 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье, например, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.

Следующая группа — московские семьи с детьми, которые, наоборот, ипотеку брать не хотят. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и вырученных денег им достаточно, чтобы купить квартиру в новостройке ТиНАО.

Третья группа покупателей — неожиданная. Это солидные люди, часто занимающие руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости, они не скупятся, в результате во многих проектах увеличивается средний чек сделки. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для «солидных» она уходит на второй план.

Но что объединяет всех покупателей-москвичей, так это то, что они осознанно (а не вынужденно – на что хватило денег, то и возьмем) выбирают современное жилье с улучшенными характеристиками именно в Новой Москве.

Для счастья нужны московская прописка и метро

В пользу такого выбора жилья – ряд убедительных аргументов. Прежде всего, как уже было сказано, Новая Москва дает возможность людям «расшириться» и улучшить качество жилья, — по сравнению со «старомосковскими» владениями. Новомосковские квартиры приобретаются в жилых комплексах нового поколения – с продуманными общественными пространствами, дворами без машин, с хорошими детскими и спортивными площадками. При этом все столичные «цацки» — «прописка», пенсионные льготы, включая доплату «от Собянина», остаются при покупателе.

По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», на присоединенных территориях бюджет покупки, например, двухкомнатной квартиры, сопоставим со стоимостью скромной московской однушки, и не факт, что эта однушка будет рядом с метро (подробнее о ценах поговорим ниже).

Второй момент — Новая Москва привлекает темпами развития инфраструктуры. Почти за 7 лет с момента присоединения ТиНАО на территории новых округов были построены 15 школ, 40 детских садов, 11 медучреждений, в основном поликлиник. Причем часть социальной инфраструктуры, включая детские сады и школы, появляется непосредственно в составе масштабных жилых комплексов, например, в ЖК «Южное Бунино» (от ГК «МИЦ») к моменту окончания строительства на территории комплекса начнут работу три детских сада и две школы, в другом проекте компании ЖК «Кленовые Аллеи» предусмотрены школа, два детских сада, в микрорайоне «Новые Ватутинки» (от «Инвесттраст») — три детских сада (скоро откроется еще один), две школы и поликлиника.

В Новую Москву пришло метро – «Румянцево», «Саларьево» Сокольнической ветки и «Говорово», «Боровское шоссе», «Рассказовка» Калининско-Солнцевской летом. Этим летом откроется новый участок Сокольнической линии со станциями «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Новые станции «охватывают» порядка 3,6 тысячи квартир — более 35% от объема первичного рынка ТиНАО (см. «В Новой Москве откроют 18 станций метро к 2025 году»).

Таким образом, в Новой Москве в среднесрочной перспективе значительное количество жилых комплексов окажутся в пешей доступности от станций подземки, комментирует Ирина Доброхотова. Например, ЖК «Москвичка» от ГК «Гранель» находится у станции метро «Коммунарка», которая должна скоро открыться, а ЖК «Кленовые Аллеи» от ГК «МИЦ» — у проектируемой станции метро «Ватутинки».

Экология – тоже не последний фактор, в Новой Москве можно выбрать квартиру рядом с парком. Например, ЖК «Южное Бунино» расположен вдоль береговой линии реки Сосенки и окружен с трех сторон лесопарками; ЖК «Город-парк «Первый Московский» (компания «Абсолют Недвижимость») расположился в окружении сосновых лесов, недалеко от ЖК «Аквилон парк» (компания «Аквилон Инвест») — Конный и Конторский пруды, Липовый парк, ЖК «Скандинавия» (ГК «А101») обладает «собственным» входом в Бутовский лесопарк.

О ценах – подробнее

Разница в ценах на квартиры в новостройках Новой и «старой» Москвы, по оценке Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», составляет 15-20% вне зависимости от этапа строительства. Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ», считает, что в среднем это от 20 до 50 тыс. руб. за квадратный метр.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит средние цены в новостройках комфорткласса. В границах «старой» Москвы это 177,6 тыс. руб./кв. м, в Новой Москве — 115,8 тыс. руб./кв. м. (минус 35%). У Марии Литинецкой («Метриум») цифры схожие: 170 тысяч и 113,1 тысяч соответственно, при этом средний бюджет покупки составляет 9,15 млн рублей («старая» Москва) и 5,67 млн рублей (Новая Москва).

В Новой Москве «можно найти однокомнатную квартиру 35 квадратных метров без отделки в строящемся доме за 4-4,5 млн рублей. В Москве такое предложение будет начинаться от 6,-6,5 млн рублей» комментирует Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») сравнивает цены в ЖК «Гринада» (Северное Бутово) и ЖК «Белые Ночи» в Коммунарке. В «Гринаде» средняя цена метра на стадии монтажных и отделочных работ составляет 166,7 тыс. руб., а средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры – 10,4 млн. В «Белых ночах», которые уже построены, купить двухкомнатную квартиру можно в среднем на 2 млн дешевле, при этом расположены эти два жилых комплекса не так уж и далеко друг от друга.

В более дорогом районе Зюзино во введенном в эксплуатацию ЖК «Родной город. Каховская» средняя стоимость двухкомнатной квартиры — 15,7 млн рублей. Это более чем в два раза выше средней стоимости аналогичной по площади двушки в ЖК «Белая звезда» в Щербинке, тоже готовом. Средняя стоимость такого лота – 6,8 млн руб.

Дмитрий Волков (Группа «Самолет») обращает внимание на то, как цены зависят от близости к станциям метро. Например, в ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», недалеко от станции метро «Бунинская аллея», стоимость квартир начинается от 3,2 млн рублей, в ЖК «Саларьево-парк» (тоже от ПИК) у метро «Саларьево» – от 3,6 млн рублей. В проекте «Самолета» — «Остафьево» можно найти квартиры от 2,7 млн рублей в строящемся доме. Но добираться до ближайшей станции метро «Бунинская аллея» нужно на маршрутке или автомобиле за 15-20 минут.

Что предлагает рынок

Мария Литинецкая («Метриум») приводит пятерку проектов с лучшими продажами в I квартале 2019 года – в этих жилых комплексах продано 40% квартир первичного рынка Новой Москвы. То есть именно эти проекты привлекали наибольшее внимание покупателей.

Самые продаваемые ЖК комфорт-класса в Новой Москве в I квартале 2019 года

РейтингПроектПоселениеДоля в общем кол-ве ДДУСредняя цена предложения, тыс. руб./ кв.мСредняя стоимость квартиры млн руб.
1Саларьево ПаркМосковский12,0%135,97,6
2Новые ВатутинкиДесёновское7,1%108,95,3
3ОстафьевоРязановское6,4%111,94,9
4МосквичкаСосенское5,9%117,05,5
5СкандинавияСосенское5,9%123,78,0

Источник: «Метриум»

Покупатели также могут обратить внимание и на другие интересные варианты. Например, «Румянцево Парк» (от Lexion Development) — жилой комплекс бизнес-класса с доступными ценами в 3 км от МКАД. Он включает три монолитных корпуса (13-22 этажа) с подземными паркингами, двумя детскими садами и школой и ландшафтным парком. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных (23-102 кв. м.) с гардеробными, потолками 2,95 м, двумя-тремя санузлами. Средняя стоимость метра — 135 353 руб.

«Испанские кварталы» — проект ГК «А101» у деревни Николино-Хованское, недалеко от метро «Прокшино», станция должна вот-вот открыться. Каждый квартал – это группа 7-8-12-14-15-этажных домов с закрытой территорией без машин. Инфраструктура: детский сад, школа поликлиника, спорткомплекс, наземный паркинг. Квартиры – 1-3 комнатные, 35-104 квадратных метра. Стоимость метра в среднем — 135 301 руб.

ЖК «Городские истории», который строит АО «ТПУ Рассказовка», расположен в Новой Москве в поселении Внуковское, у метро «Рассказовка». В составе комплекса — три монолитных дома (19-23 этажа), детский сад, подземный паркинг и гостевые парковки. В продаже студии, 1-2-3-комнатные квартиры с площадями от 28 до 90 квадратных метров. По одну сторону от ЖК — парк Рассказовка, Мичуринский пруд, по другую — Ульяновский лесопарк. Метр здесь в среднем стоит 137 696 руб.

Остальные объекты представлены в таблице.

Примеры жилых комплексов на рынке новостроек Новой Москвы

Название ЖКМестоположениеМин. площ, кв. м.Средняя стоимость кв. метра
Саларьево ПаркМосковский19,7130 089
Новые ВатутинкиДесеновское24,1110 961
Кленовые АллеиДесеновское20,7без отделки — 111 326, с отделкой – 120 000
МосквичкаСосенское23,4117 451
Бунинские лугаСосенское19,8122 072
СкандинавияСосенское22,9116 160
ОстафьевоЩербинка24,4111 237
Первый МосковскийМосковский42,5102 446
Городские историиВнуковское34,8131 593
Южное БуниноСосенское31,8без отделки — 116 690, с отделкой – 126 025
Румянцево-ПаркМосковский24135 353
Испанские кварталыСосенское32137 301
Аквилон-ПаркКоммунарка27113 297
Переделкино БлижнееВнуковское25152 730