«Россияне хотят жить в просторных квартирах». Как меняется тренд на квартирографию?

Квартирография, как решение проектирования домов, развивается в России давно. Даже в домах советской постройки можно увидеть разные типы квартир. Другое дело, что тогда спрос на жилье был иной, да и «заигрывать», предлагая ассортимент планировок, с потенциальными покупателями квартиры застройщикам было не нужно. Советских людей интересовала не функциональная сторона вопроса, а само наличие жилья, любой планировки, в любом районе и пр. Поэтому серьезно говорить о тренде на квартирографию стали уже в современной России, когда девелоперы начали проектировать будущие постройки, исходя из потребностей покупателя. Так, мы увидели, что площадь российских квартир выросла, люди захотели иметь больше пространства, стали думать о том, в какой зоне квартиры они проводят максимальное количество времени. От этого поменялось и отношение к выбору жилплощади у россиян. Если 15-20 лет назад на одного россиянина приходилось менее 20 кв. м, то сейчас – 24-25 кв. м. Появился новый тренд – с появлением ребенка расширять жилое пространство. Так, люди не хотят больше жить с ребенком в однокомнатной квартире в 35 кв. м и с тремя детьми в двухкомнатной с кухней 9 кв. м.

Беспроигрышный вариант

Проанализировав спрос на квартиры в нашей компании за последние 3-5 лет, мы увидели, что диапазон однокомнатных квартир в массовом сегменте стал варьироваться от 32 до 42 кв. м. Каждый новый метр сильно изменяет пространство квартиры. Какие планировки имеем мы в зависимости от запросов покупателей? В однокомнатных вариантах в 32 кв. м теснятся и кухня, и спальня, и санузел. В квартире в 37-38 кв. м. уже появляется небольшой гардероб, расширяется спальня. А в варианте 38-42 кв. м — кухня-гостиная, и квартира превращается в «евродвушку». Понятно, что это не панацея. Покупатели своим выбором часто диктуют нам, как скорректировать проект будущих домов. К примеру, мы понимаем, что в многоэтажном доме нужно оставлять несколько квартир с маленькой кухней, но большой спальней. Такие найдут спрос у людей в возрасте 45-50 лет. А вот «евродвушки» или «евротрешки» нужно оставлять для семей с детьми. Они, наоборот, готовы пожертвовать пространством спальни в пользу расширенной кухни. Если мы это не сделаем, потеряем клиентов.

К тому же в процессе работы мы поняли, какие планировки относятся к заведомо неудачным. Это сильное вытянутые большие студии: в ширину 3,3 м, в длину более 8,5 – 9 м. Студии должны быть компактные, иначе теряется смысл в их приобретении. На втором месте в рейтинге неудачных планировок стоят квартиры с тремя балконами, такие попросту теряют площадь, на балконы падает избыточная функция. И на третьей строчке нашего рейтинга — классические однокомнатные квартиры более 45 кв. м с большой спальней и небольшой кухней. Пространство здесь забирает прихожая и коридор. В таком метраже клиенту интересно приобрести либо «евроформат», либо маленькую двухкомнатную квартиру. Иначе теряется функциональность жилья.

В целом, к студиям сегодня, как мы видим, снизился у покупателей интерес. Произошло это из-за того, что само понятие «студия» было искажено девелоперами. Поняв еще 5-7 лет назад, что такие квартиры охотно расходятся на рынке, а значит, могут быстрее окупиться, ряд застройщиков превратил их в неуютные вагончики, и некоторые дома стали формироваться из одних студий. И спрос на студии просел. При этом мы понимаем, что для молодых людей, которые не могут себе позволить приобрести квартиру больше 30 кв. м, студии – единственный вариант собственной недвижимости. Тем более что грамотно спланированная студия может превратиться в полноценную однокомнатную квартиру. Поэтому мы всегда закладываем на такой тип жилья до 20% своей застройки. И в ряд студий добавляем второе окно.

К удачным же планировкам точно можно отнести варианты квартиры «евроформата» с выделенной зоной кухни и совмещенной с ней гостиной. Наша компания закладывает на такие варианты чуть больше 50% от общего объема квартира в каждом диапазоне. Следом за ним всегда расходятся студии с двумя окнами, ведь это позволяет визуально при помощи элементов декора разделить квартиру на зоны, выделив, к примеру, спальное место. И еще один беспроигрышный вариант – «евротрешека» 52 – 53 кв. м. Это очень компактное и функциональное решение: две спальни, выделенная кухня, совмещённая с гостиной.

Идем на расширение

В бизнес и премиум-классе весь дом может состоять из уникальных планировок. Если в нем, к примеру, 50 квартир, то все они могут быть разными. Как правило, нижние этажи идут более мелкой нарезкой, верхние добавляют площадь жилью, правда, вместе с ценой. Чем выше сегмент жилья, тем больше будет доля двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. И на 80 — 90% они будут представлены в евроформате. А это значит, что покупатели все чаще готовы переплачивать за пространство.

Планировки для жилья премиум-сегмента всегда отличаются от планировок для массового. Так, у премиум больше средние размеры квартир. К примеру, то, что в массовом сегменте считается трехкомнатной квартирой, в премиальном – однокомнатная. Для премиума мы всегда закладываем мастер-спальни – это, как правило, родительской спальни со своим санузлом и гардеробной. К тому же предусматриваем большое число ниш и выделенных гардеробных комнат. В массовом сегменте, как правило, гардеробная появляется лишь в двух- или даже трехкомнатных квартирах. Да и в целом, у клиентов, приобретающих недвижимость в премиум-сегменте, иное понимание площади гостиной: в массовом сегменте кухня плюс гостиная в 20 кв. м – это оптимальное решение, в премиальном эта зона может смело занимать до 50 – 60 кв. м в больших квартирах.

Планировка диктует цену

В целом, играть с планировками нам, девелоперам, всегда выгодно. Ведь цена недвижимости может напрямую зависеть от квартирографии. К примеру, «евроформат» прибавляет к стоимости до 5-6%, а вариант квартиры – распашонки, где спальни членов семьи разнесены в разные стороны, — еще 2-3%. Влияет на стоимость и расположение входа. Так, если он осуществляется через спальную зону, то цена может упасть минимум на 0,5%. Если же вход расположен со стороны кухни-гостиной, наоборот.

На 1-2% можно сбавить стоимость покупки, если в большой квартире расположен лишь один санузел. Также небольшим минусом является расположение балкона в спальне.

Мы нередко сталкиваемся с тем, что из-за планировки снижаем до 10% от первоначальной стоимости жилья. Правда, можем и прибавить ее в квартире с планировкой, которая подойдет абсолютно всем покупателям. Речь о «евротрешке» в 58 кв. м, где располагаются две спальни, кухня-гостиная, два санузла, балкон и гардероб. Такой вариант можно продать на 6-7% дороже.

Кстати, пока планировка второстепенно влияет на решение о приобретении конкретного жилья. На первом месте при выборе квартиры – местоположение дома, следом – цена и площадь (количество спален). При покупке квартиры в новостройке людям сложно оценить преимущества или недостатки планировки: они пока не представляют себе, каким будет ремонт, как встанет мебель и пр.

Спрос на прачечные

На мой взгляд, в любом случае уже сейчас девелоперам нужно задумываться над тенденциями на рынке квартир в ближайшие три-пять лет. Однозначно, в России будет увеличиваться спрос на новое современное жилье, и многие люди захотят улучшить свои жилищные условия, в том числе купить квартиру большей площади, где у каждого члена семьи будет свое пространство. Если говорить о Москве, где стоимость жилья выше, чем в остальных городах страны, то здесь средняя площадь квартиры будет держаться на нынешнем уровне — 55 — 60 кв. м. В Московской области – 45-50 кв. м, в других регионах ситуация будет сильно зависит от привлекательности жизни.

Останется популярным, по крайней мере в столице, «евроформат». Но и регионам в этом плане не следует отставать. Понятно, что там пока присутствует консервативный взгляд на планировки из-за доходов населения, но тем не менее в перспективе пяти лет можно говорить о тренде на расширение пространства повсеместно.

К тому же, бизнес и премиум-сегмент уже выбирает квартиры исходя из ее функциональных особенностей. Появился запрос на добавление общих зон — для прачечных, кладовок и пр. Правда, пока говорить о том, что эта тенденция будет иметь место и в массовом сегменте, рано.