Час X настал: что будет с новостройками после перехода на эскроу-счета

1 июля 2019 года с опаской ждали долго. С этой даты вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через счета эскроу и проектное финансирование для застройщиков. Однако большинство проектов в Москве смогут работать по старым правилам. В ходе онлайн-конференции «Час X: как будет работать рынок новостроек после 1 июля?» эксперты рассказали, как последние изменения повлияют на рынок и что в этой ситуации делать покупателям.

Кто перейдет на эскроу

Суть новой схемы в том, что покупатели при заключении ДДУ будут платить деньги не напрямую застройщику, а класть их на специальный счет эскроу в банке. В случае неисполнения застройщиком обязательств дольщик сможет забрать вложенные средства у банка. Застройщик, в свою очередь, сможет получить средства дольщиков только после завершения строительства, а до этого финансировать стройку можно будет либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования – кредита от банка, с которым заключено соглашение об эскроу-счетах.

Сначала предполагалось, что на новые правила в обязательном порядке будут переходить только новостройки, стартовавшие после 1 июля 2019 года. Однако в конце прошлого года были приняты поправки, предусматривающие, что эти правила распространятся почти на все проекты, за некоторым исключением. А в апреле правительство утвердило постановление, уточняющее данные исключения, и выяснилось, что по старым правилам сможет строиться и продаваться львиная доля проектов. Основные требования – строительная готовность новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования.

«Новостройки, которые сохранят старые правила работы, будут реализовываться, как и прежде. Для таких проектов 1 июля 2019 года станет обычным рабочим понедельником. Новые объекты и ЖК с низкой степенью строительной готовности должны начать применение эскроу-счетов», — говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

По подсчетам столичных властей, около 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам (см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется»). Похожий расклад и в северной столице: по оценкам Объединения строителей Санкт-Петербурга, около 70% проектов в городе будут достраиваться без эскроу.

По данным Москомстройинвеста на 21 июня, в Москве было подано 277 заявок на работу по старым правилам.Кроме того, застройщики, которые к 1 июля немного не дотянули до критериев по строительной готовности, но обеспечили количество заключенных ДДУ в 10%, смогут подать заявку позже – вероятнее всего, до 1 октября. До момента подачи заявки они должны довести строительную готовность до 30%, однако продаватьнедвижимость в этот период они не смогут.

Пока нет точных данных о том, какие проекты уже начали работу по эскроу, а какие будут продаваться по старым правилам. Но некоторые застройщики сами сообщают о своих результатах. Например, «Донстрой» на прошлой неделе сообщил, что корпуса в 6 проектах получили заключение о соответствии критериям готовности (ЗОСК), что позволяет продолжить их реализацию без использования эскроу-счетов. Это «Сердце Столицы» (вторая очередь строительства, корпуса 6 и 7), очередь 1А в ЖК «Символ» (квартал «Достоинство», корпуса 7-9), очередь 1Б там же (квартал «Свобода», корпуса 1 и 3), Freedom, «Жизнь на Плющихе» и «Дом на Тишинке». Через механизм эскроу-счетов с 1 июля будут реализовываться вторая очередь проекта «Символ» (квартал «Смелость»), ЖК Fresh и объекты, входящие в новый квартал компании в Раменках, – «Огни», «Событие» и «Река».

Что будет с ценами на новостройки

В преддверии вступления в силу нововведений девелоперы торопили дольщиков с покупками, прогнозируя рост цен после перехода на эскроу. И цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже. «За прошлый год цены на массовые новостройки Москвы повысились на 7,5%, и это был самый стремительный рост за годы с начала кризиса 2014 года. Причем в наиболее ликвидных новостройках «квадрат» дорожал намного быстрее (15-20%)», — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (застройщик проектов «Городские резиденции SPIRES», ЖК «Маяковский», «Городской квартал BigTime» и др.).

Вероятность повышения цен после перехода на эксроу-счета девелоперы объясняли прежде всего ростом себестоимости строительства – банковское финансирование под процент дороже, чем бесплатные деньги дольщиков. «Однако снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир», — говорит Дмитрий Логинов.

Несмотря на рост себестоимости строительства, основной эффект перехода на эскроу не в этом, а во влиянии на объемы предложения. «Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения бы снизился, что могло бы привезти к росту цен. Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит, существенного сокращения объемов предложения не произойдет», — объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В Москве объемы предложения останутся примерно на том же уровне, при том что спрос был в значительной степени реализован в предыдущие месяцы на фоне ажиотажа из-за грядущего перехода на эскроу. Из-за снижения спроса при сохранении объема предложения, по мнению Олега Репченко, возможно снижение цен – в первую очередь, за счет скидок (см.«После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать»).

По мере продажи существующих проектов объемы предложения начнут снижаться, поскольку стартовать с новыми проектами станет не так выгодно. «Скорее всего, нас ожидает временное снижение темпов обновления предложения на рынке. Проще говоря, выбор проектов пока у покупателя останется большим, но вот пополнятся новыми новостройками он будет уже не так активно, как, скажем, в 2016-2018 гг., — считает Наталья Козлова. — Это связано с тем, что далеко не все застройщики смогут или захотят адаптироваться к новой схеме работы на рынке. Часть девелоперов начнет продавать участки, другие (если есть финансовая возможность) перенесут старт строительства и продаж».

В ближайшие годы новостройки, продающиеся по старым правилам, будут составлять заметную часть рынка. «Всего в Москве возводится порядка 18 млн кв.м жилья. Из них 8,2 млн кв.м составляют объекты, которым власти разрешили продажу по старым правилам, причем еще до октября застройщики будут иметь возможность подать документы в Москомстройинвест на получение такого разрешения. Ежегодно в Москве (включая Новую Москву) продается порядка 4-4,5 млн кв.м нового жилья. Это значит, что по старым правилам можно будет найти новостройку еще примерно 1-3 года», — считает Наталья Козлова. По словам Дмитрия Логинова, полное вымывание с рынка старых проектов растянется на 3-4 года.

Эскроу или нет

В ближайшие годы на рынке будут одновременно продаваться проекты и через эскроу-счета, и по старым правилам. На IRN.RU прошло онлайн-голосование, по результатам которого выяснилось, что люди готовы покупать новостройки и по эскроу, и по старым правилам. 37,7% выбрали вариант «По новым правилам – через счет эскроу в банке». Вариант «По старым правилам – по ДДУ напрямую у застройщика» набрал такое же число ответов. Еще 21,4% участников онлайн-голосования сообщили, что им в принципе все равно, по какой схеме приобретать квартиру. Вариант «Другое» выбрали 3,1% ответивших. Многие из них поясняли, что предпочли бы покупку полностью готового жилья, другие говорят, что важнее надежность застройщика, а не схема покупки.

«Так что сама по себе работа по эскроу – это скорее дополнительный фактор в конкурентной борьбе, но не главный критерий в спросе. Выиграть могут те, кто предложит оплату через эскроу, но без повышения цен», — считает Олег Репченко.

Дмитрий Логинов тоже полагает, что работа по эксроу вряд ли станет основным конкурентным преимуществом для покупателей: «Как показывает опыт, спросом пользуются проекты, предлагающие оптимальное сочетание цены и качества. Новостройки с эскроу-счетами выше по себестоимости, поэтому такие ЖК потенциально дороже и по конечной цене. В ближайшие 2-3 года мы будем наблюдать интересное противостояние между более «дешевыми» старыми проектами и «дорогими» новыми. Привычная схема дешевле, но рискованнее, новая надежнее, но дороже. Каждый дольщик делает выбор, опираясь на свою ситуацию и приоритеты.Безопасность покупки с использованием эскроу-счетов заключается в том, что в случае банкротства застройщика дольщик сумеет расторгнуть ДДУ и забрать те денежные средства, которые перечислил за квартиру».

Как купить квартиру через эскроу-счет

Понять, по какой схеме продается новостройка, по идее, должно быть несложно. «Информация об использовании застройщиками эскроу-счетов по 214-ФЗ является открытой и в обязательном порядке должна размещаться в Единой информационной системе жилищного строительства», — говорит Дмитрий Логинов. Наталья Козлова добавляет, что на сайте застройщика публикуется проект договора долевого участия, в котором по закону должен быть прописан пункт об использовании эскроу-счетов, если новостройка продается по новым правилам.

Принципиально процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от текущей схемы продажи. «Покупатель будет заключать договор долевого участия с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование», — рассказывает Наталья Козлова.

Дмитрий Логинов расписывает общую схему покупки: «Последовательность следующая: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в управлении Росреестра; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (какой именно, будет указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным».

Из-за дополнительного шага с открытием счета эскроу процесс не сильно усложнится. Как заявлял ВТБ, процедура открытия эскроу-счетов занимает у клиента 5-10 минут, а в данный момент банк прорабатывает схему, которая позволит избежать дополнительного посещения банка и открывать счет в офисе застройщика.«Дополнительных расходов вы нести не будете, заключение договора счета эскроу является бесплатным. В законе установлен запрет на взимание банками какого-либо вознаграждения за ведение этого счета», — утверждает Дмитрий Логинов.

Оформить ипотеку при использовании схемы с эскроу можно в любом банке, а не только в том, где открыт счет эскроу. На использование материнского капитала схема тоже не повлияет. «Введение эскроу-счетов принципиально не поменяет механизма использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, — говорит Дмитрий Логинов. — Для оплаты квартиры в рамках эскроу-счетов необходимо предоставить ПФР копию ДДУ, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств на эскроу-счет»

Читатели в ходе онлайн-конференции также интересовались возможностью продажи по переуступке квартиры, купленной с использованием счета эскроу. «Продажа по переуступке сохранится, так как новая схема привлечения средств никак не влияет на возможность покупателя продать свои требования к застройщику другому лицу», — отмечает Наталья Козлова. По словам Дмитрия Логинова, права на эскроу-счета перейдут к новому участнику долевого строительства после регистрации договора уступки. Схема продажи по уступке практически не отличается от существующей сейчас. Добавляется только одно действие – новый дольщик должен после регистрации договора уступки сообщить об этом факте уполномоченному банку.

Таким образом, с учетом всех послаблений, переход на эскроу-счета не сильно осложнит жизнь ни застройщикам, ни покупателям. Большинство проектов будут работать по старым правилам, а в оставшихся купить квартиру будет не намного сложнее.